Войти / Регистрация
E-mail: Напомнить пароль
Пароль:
E-mail (*):
Пароль (*):
ФИО (*):
Город (*):
Должность:
Место работы:

* - поля, обязательные для заполнения
Для того чтобы проголосовать, пожалуйста, авторизируйтесь

0
Подано голосов за данную практику
ФОРУМ ЛУЧШИХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРАКТИК
ИНТЕРАКТИВНАЯ КАРТА
ДО НАЧАЛА III ФОРУМА ОСТАЛОСЬ: 503 ПРАКТИКИ


ФОРУМ ЛУЧШИХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРАКТИК
I Форум
II Форум
III Форум
IV Форум
Модернизация системы ЖКХ и взаимодействие органов местного самоуправления с управляющими организациями

Практика управления многоквартирными домами с высоким процентом физического износа

 

На территории города Нижнего Новгорода начиная с 2012 года большое количество многоквартирных домов (далее – МКД) остались без способа управления в связи с отказом домоуправляющих организаций от пролонгации договоров управления, которые были заключены ранее.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления в течение года, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

На проведенные конкурсы заявки не поступали, так как большинство МКД – это дома с большой степенью физического износа. Исходя из опыта конкурсного производства в рамках реализации постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75, жилой фонд с высоким процентом физического износа как объект конкурса малоперспективен. При этом, в соответствии с требованиями норм действующего законодательства, в случае если конкурс признан несостоявшимся, организатор обязан увеличить размер платы, что прямым образом отразится на гражданах, проживающих в таких МКД.

Изменения в КоАП РФ (ст. 7.23.1), направленные на установление административной ответственности для управляющих компаний в части нарушения стандартов раскрытия информации, ужесточили ситуацию в сфере управления МКД.

В частности непредоставление либо неполное предоставление информации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Совершение административного правонарушения должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.

Данные изменения приводят к тому, что денежные средства, собранные на одном доме, не могут расходоваться на ремонтные работы в других домах, как происходило ранее, – управляющая организация за счет средств домов (1–4-й категории) могла поддерживать дома (5–6-й категории), находящиеся в управлении, так называемый «котловой метод».

Ситуация усугубилась в 2015 году в связи с началом лицензирования, когда ряд управляющих организаций в приложении к заявлению о предоставлении лицензии включил не все МКД, в отношении которых осуществляет функции управления. Обоснованием столь массового отказа выступает то, что содержание ветхого жилого фонда неминуемо влечет контрольно-надзорное воздействие компетентных органов и как следствие лишение лицензии.

Состояние ветхих домов города Нижнего Новгорода, часть из которых построена еще в начале прошлого века, оставляет желать лучшего. Это в основном одно-, двухэтажные строения. В настоящее время несколько тысяч семей живут в домах с частичными удобствами. Проживание граждан в ветхом жилом фонде сопряжено с постоянным риском возникновения чрезвычайных ситуаций. Подобное положение дел заставляет относиться к проблеме содержания ветхого фонда в первую очередь как к социальной задаче.

Во избежание социальной напряженности в связи с большим количеством МКД, оставшихся без способа управления, Администрацией города Нижнего Новгорода было принято решение на базе существующего муниципального предприятия создать управляющую компанию для управления МКД, оставшимися без способа управления МП «ЖРП пос. Зеленый город», затем преобразованное в МП «Городская управляющая компания» (далее – МП «ГУК»).

Необходимо отметить, что тенденция по созданию муниципальных предприятий для управления и обслуживания многоквартирных домов с высоким процентом физического износа получает свое развитие повсеместно, как наиболее перспективная, так как более 15% жилищного фонда с высоким процентом физического износа повсеместно остается без способа управления. Так, в частности, в Ульяновской, Челябинской, Липецкой областях, Пермском крае в связи с процессом лицензирования управляющие организации в массовом порядке отказываются от управления домами с высоким процентом физического износа. Как следствие в ряде областей возникла критическая ситуация: от брошенных домов не вывозят мусор, отсутствует уборка жилого фонда.

На 1 января 2016 года в обслуживании МП «ГУК» находится 1218 домов – 31,7 тыс. человек.

 

Таблица 1

Районы города

Количество домов

Общая площадь жилых и нежилых помещений (без учета мест общего пользования), тыс. кв. м

В том числе площадь жилых помещений, тыс. кв. м

Автозаводский район

6

2,19

2,19

Канавинский район

282

85,4

77,51

Ленинский район

352

209,19

199,75

Московский район

124

79,91

77,93

Нижегородский район

137

49,81

45,98

Приокский район

3

2,54

2,88

Советский район

158

54,85

53,71

Сормовский район

156

70,86

68,61

Итого

1218

554,75

528,56

Необходимо отметить, что муниципальное предприятие, в управлении которого находится наиболее изношенный жилищный фонд, в своей деятельности регулярно сталкивается с рядом проблем.

Одной из основных задач, над решением которой работает МП «ГУК», является неоплата населением в полном объеме жилищно-коммунальных услуг и как следствие рост кредиторской задолженности предприятия перед поставщиками работ и услуг.

В связи с тем, что средств собственников помещений недостаточно для проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов с высоким процентом физического износа (в среднем собираемость средств в рамках одного дома в год составляет от 30 до 60 тыс.руб.) в целях предотвращения банкротства МП «ГУК» постановлением Администрации города от 29 мая 2009 года № 2442 «О порядке предоставления организациям субсидии на возмещение затрат в связи с осуществлением деятельности в сфере управления многоквартирными домами» предусмотрено выделение субсидии на погашение просроченной кредиторской задолженности (свыше 3 месяцев) перед поставщиками услуг.

В рамках решения проблемы неплатежей МП «ГУК» заключены договоры с коллекторскими агентствами. Однако, несмотря на принимаемые меры, сохраняется риск банкротства организации и как следствие оставление ветхих домов без управления, что повлечет невозможность сезонной подготовки указанного фонда к эксплуатации, отсутствие санитарного содержания жилого фонда (вывоз и уборка мусора).

В целях недопущения банкротства предприятия в муниципальной казне предусмотрены денежные средства на выделение субсидии предприятию на текущую деятельность и на погашение кредиторской задолженности перед поставщиками услуг.

 

Перспективные задачи муниципального предприятия

В целях обеспечения надлежащего качества содержания жилищного фонда и предоставления качественных коммунальных услуг:

– обеспечить безаварийное прохождение отопительного периода 2015–2016 годов и своевременную подготовку к отопительному периоду 2016–2017 годов;

– проводить мониторинг дебиторской и кредиторской задолженности, претензионной работы, статистической и бухгалтерской отчетности;

– осуществлять мониторинг своевременной оплаты потребленных гражданами-потребителями коммунальных ресурсов;

– продолжить работу по информированию граждан по актуальным вопросам и основным направлениям жилищно-коммунальной отрасли.

 

 

 

 

Департамент жилья

и инженерной инфраструктуры

Администрации города Нижнего Новгорода